Wenn Sie über ausreichend Immobilieneigentum verfügen, können Sie über eine familieneigene Immobiliengesellschaft Erbschaftsteuern sparen. Eine Familien‑Immobilien‑GmbH oder -Personengesellschaft kann die Erbschaftsteuer nicht abschaffen, aber sie ermöglicht, Immobilienvermögen strukturiert und teilweise begünstigt bzw. in vielen kleinen, weitgehend steuerfreien Schritten auf die nächste Generation zu übertragen.
Grundidee: Gesellschaft statt Direktbesitz
Die Immobilien werden nicht unmittelbar von der Privatperson gehalten, sondern von einer Gesellschaft (GmbH, GmbH & Co. KG o.ä.).
Vererbt oder verschenkt werden dann die Gesellschaftsanteile, nicht die einzelne Immobilie. Dadurch lassen sich Freibeträge, Bewertungsansätze und Gestaltungen flexibler nutzen.
Hebel 1: Nutzung von Freibeträgen in Tranchen
- Eltern können ihren Kindern alle zehn Jahre bis zu den persönlichen Freibeträgen (z.B. 400.000 Euro je Elternteil und Kind) Anteile an der Immobiliengesellschaft schenken. So wandert der Immobilienbesitz schrittweise aus dem Elternvermögen heraus.
- Durch diese planmäßige Vorwegnahme der Erbfolge (Schenkung von Anteilen) wird die spätere steuerpflichtige Erbmasse deutlich reduziert oder ganz innerhalb der Freibeträge gehalten.
Hebel 2: Begünstigtes Betriebsvermögen / Wohnungsunternehmen
- Wenn die familieneigene Immobiliengesellschaft als begünstigtes Wohnungsunternehmen bzw. als begünstigtes Betriebsvermögen gilt, sind Übertragungen von Anteilen erbschaft‑ und schenkungsteuerlich bis zu 100 Prozent verschonungsfähig.
- Die Anforderungen dafür (z. B. wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb, Hauptzweck Wohnungsvermietung, keine schädliche private Vermögensverwaltung) sind in den letzten Jahren durch die Rechtsprechung stark verschärft worden.
Hebel 3: Nießbrauch und Bewertungsabschläge
- Häufig behalten Eltern bei Schenkung von Anteilen einen Vorbehaltsnießbrauch (oder Stimmrechtsvorbehalt), so dass sie die Mieterträge weiter erhalten und die Kontrolle behalten, während zivilrechtlich die Substanz bereits übergeht.
- Positiver Effekt: Der vorbehaltene Nießbrauch reduziert den steuerlichen Wert der verschenkten Anteile, was die Bemessungsgrundlage der Schenkung‑/Erbschaftsteuer senkt.
Grenzen und Risiken
- Gestaltungen, deren Hauptzweck die Steuervermeidung ohne echten wirtschaftlichen Hintergrund ist, können als Gestaltungsmissbrauch gewertet werden (§ 42 AO).
- Die Rechtsprechung und Finanzverwaltung prüfen Immobiliengesellschaften mittlerweile sehr streng.
- Ob im Einzelfall eine Immobiliengesellschaft tatsächlich zu spürbarer Erbschaftsteuerentlastung führt, hängt z. B. von der Struktur, Anzahl der Objekte, Finanzierungsquote, familiären Konstellation und geplanten Haltedauer ab.
- Das Modell sollte daher vor der Umsetzung zwingend steuerlich und gesellschaftsrechtlich individuell durchgerechnet werden.
