Eines der größten Risiken für Vermieter ist die Inflation, die nur unzureichend über Mietsteigerungen aufgefangen werden kann. Bestandsmieter werden rechtlich durch den örtlichen Mietspiegel und vereinzelt durch Mietpreisbremsen geschützt. Das führt unweigerlich dazu, dass Immobilieninvestoren Jahr für Jahr real weniger Mieten einnehmen.
Inflation kommt zurück
Ist das ein Problem? Das könnte man sich fragen. In Zeiten von relativer Geldwertstabilität wie noch zu DM-Zeiten nein. Doch seit 2022 ist die Inflation wieder zurück. Die offiziellen Verbraucherpreissteigerungen gingen zwar von 7 Prozent wieder auf etwas mehr als 2 Prozent zurück, doch jetzt ziehen sie wieder an. Die riesigen Schuldenberge der Staaten lassen sich nur durch Geldentwertung abbauen. Deshalb sollten Vermieter hellhörig werden und alle rechtlichen Register ziehen, um ihre Renditen zu retten.
Das Haase-und-Igel-Spiel
Clevere Immobilieninvestoren nutzen dazu vorhandene Gesetzeslücken, die jedoch vor der Politik immer wieder geschlossen werden. Zumindest versucht sie es. Hier die möglichen Maßnahmen:
Indexmiete: Sie koppelt die Miete automatisch an den Verbraucherpreisindex. Dazu ist kein Verhandlungsaufwand und kein Mietspiegel-Nachweis nötig. Sie ist sinnvoll bei Neumietverträgen. Rückwirkend ist sie nicht einführbar.
Möbliert und befristet: Diese Variante umgeht die Mietpreisbremse vollständig (§ 549 BGB), da möblierte Wohnungen und befristete Verträge ausgenommen sind. Ein Möblierungszuschlag von 10–20 Prozent sind marktüblich. Separate Abschreibungen der Möbel (5–8 Jahre Nutzungsdauer) gelten als steuerlicher Zusatzvorteil. Diese Variante ist geeignet für zentrale Lagen mit mobiler Nachfrage (Pendler, Expatriats, Berufseinsteiger).
Modernisierungsumlage: Nach § 559 BGB können 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden, maximal jedoch 3 Euro pro Quadratmeter in 6 Jahren (2 Euro pro Quadratmeter bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter). Allerdings ist davon nur der echte Investitionsanteil umlagefähig.
Wohngemeinschaften: Eine zimmerweise Vermietung ist in Universitätsstädten schon lange üblich. Zimmerpreis können 20–40 Prozent über dem Flächenäquivalent einer Gesamtvermietung liegen. Dies erfordert ggf. Umbaumaßnahmen (Schließanlagen, separate Zähler). Nachteiel: höherer Verwaltungsaufwand und Fluktuation.
Ausbau im Bestand: Diese Lösung schafft neue Wohnfläche ohne einen Grundstückskauf. Dachgeschosse, Keller und Anbauten sind jedoch genehmigungspflichtig, aber steuerlich als Herstellungskosten abschreibbar.
Kurzzeitvermietung: In touristisch attraktiven Lagen ist eine „Urlaubsvermietung“ oder „Airbnb-Vermietung“ je nach Belegung bis zu drei Mal lukrativer als eine reguläre Miete. Achtung: In vielen Städten (Berlin, München, Hamburg, Köln) bestehen jedoch Zweckentfremdungsverbote mit empfindlichen Bußgeldern.
Stellplätze, Garagen, Lagerräume separat vermieten: Häufig ungenutzte Fläche mit Mietpotenzial. Stellplatz in Köln/Bonn: 60–120 €/Monat je nach Lage. Aber eine Umsatzsteuer könnte anfallen.
Staffelmiete: Diese Option ist der Indexmiete ähnlich, aber mit fest vereinbarten Stufensprüngen zu bestimmten Zeitpunkten. Das bietet Planungssicherheit für beide Seiten. Ein Nachweis über die Mietspiegelentwicklung ist nicht nötig. Der Vorteil gegenüber der Indexmiete besteht darin, dass sie auch bei niedriger Inflationsrate funktioniert.
Wohnungsteilung: Große Altbauwohnungen können Sie z.B. in zwei kleinere Einheiten aufteilen. Sie erzielen in der Regel mehr Gesamtmiete als eine große, da Kleinflächen pro m² teurer sind. Dies erfordert jeoch meist einen Umbau (zweiter Eingang, Küche, Bad) und ggf. eine Teilungserklärung.
Weitere Maßnahmen
Steuerliche AfA optimieren: Dazu gehören z. B. die optimierte Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag (höherer Gebäudeanteil = höhere AfA-Basis), Ausnutzung der degressiven Afa-Möglichkeiten oder in speziellen Fällen die Denkmal-Afa.
Verwaltungskosten digitalisieren: Spezielle Hausverwaltungssoftware kann den Aufwand reduzieren.
Immobilien-GmbH: Mieteinnahmen werden in einer vermögensverwaltenden GmbH mit niedrigerer Körperschaftsteuer besteuert. Einbehaltene Gewinne können reinvestiert werden. Die Umwidmung bestehenden Privatbesitzes ist jedoch steuerlich komplex.
Fazit
Die stärksten Hebel für Bestandsvermieter sind in dieser Reihenfolge: Indexmiete bei Neuvermietung (sofort, wartungsarm), möblierte Kurzzeitvermietung (höchste Rendite, höchster Aufwand), Modernisierungsumlage mit KfW-Kombination (strukturell, einmalig hoher Aufwand) und steuerliche AfA-Optimierung (stille Rendite, null Aufwand nach Einrichtung).
